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最新！房贷利率松动！有城市已回调到基准，天津降了吗？
以下文章来源于天津365淘房 ，作者365淘房
最近几天“房贷利率降低”很抢风头，很多媒体的大标语又上来了，诸如“全面松动”、“楼市拐点”、“回暖苗头”……
除了房价以外，房贷利率是牵动购房者的另一条“神经线”，毕竟房价短期看金融，所以敏感度也有好几个加号。
事实上，最近的确已有多个城市下调了房贷利率。
● 厦门有银行首套房贷利率已由上浮5-20%下调至基准利率，下调幅度最高达20%，部分银行的二套房贷利率也下调了10%-15%。
▲厦门11月房贷利率情况
● 佛山部分银行首套房贷利率下调幅度在5%左右。
● 深圳首套房贷利率已调整为基准利率上浮15%，下调了5个百分点，并且放款速度加快。
● 广州中国银行首套房贷利率从上浮15%下调为上浮10%，光大银行、民生银行首套房贷利率较此前下调了5%。
● 杭州工商银行和中国银行部分网点首套和二套房利率均下调5%。
● 上海房贷利率暂未有下调迹象，但额度充足，放款时间加快。
● 北京四大行房贷利率与此前持平，放款速度也加快，个别股份银行首套房贷利率出现下调趋势……
这也是自2017年房贷利率上调后，第一次出现利率集中下调。
外地各城市“动作频出”，天津的房贷利率下降了吗？为此，365数据调查组对天津20家银行的房贷情况进行了调查。
注：以上仅为参考信息，统计时间为2018年11月20日，因不同银行的贷款首付比例以及优惠等不同，同时还要考虑到购房者的资质情况，具体请咨询各贷款银行。
通过调查发现，目前天津大部分银行的房贷利率比较稳定，没有出现像厦门、杭州等城市的下调情况，首套房贷利率基本在上浮5-10%左右。
四大行的利率还是比较稳定的，首套都能保持在上浮5%左右。
建设银行首套房贷利率上浮8%，但如果资质特别好，比如公务员、教师、事业单位等，公积金缴纳比较高的客户有可能申请到上浮5%。
农业银行上个月还是上浮10%，本月已经回调至上浮5%。
目前首套房贷利率最低的是农商银行，资质好、征信没有问题的优质客户可以做到上浮4%。
农商银行的房贷利率一直都比较低，在今年4、5月时对于优质客户来说还能做到基准不上浮；
7月20日开始执行新政策，优质客户首套利率最低上浮3%；而10月却一跃上浮到了上浮10%，不过本月又回调至上浮4%。
天津银行10月首套利率上浮10%，本月也下降至上浮8%。
在央行10月15日“放水”之后，天津就有银行表示，一般在降准半个月后，“钱才会到账”，放款速度、房贷利率的变化会有所显现。
目前其他各股份制商业银行首套房贷利率仍处于相对高的水平，基本在上浮10-15%左右。
其中浦发银行和光大银行的房贷利率都比较高，已经基本处于不接件的状态了。
光大银行目前对于环渤海区域的信贷业务已经在缩紧了，房贷额度一直都比较少。
浦发银行也是因为额度紧张，从9月开始就已上调了房贷利率，接件量也有所减少了，现在基本处于停贷状态。
天津各银行的二套房贷利率一直比较稳定，最少也要上浮10%，目前建设银行已上浮至15%，如兴业银行、浙商银行等已高达20%。
中信银行和招商银行还是可以做接力贷的，即用父母的购房名额，用子女流水和贷款年限。做接力贷的男方不能超过70周岁，女方不能超过65周岁。
目前，国有制银行都在执行差异化的个人住房贷款政策。
比如农业银行今年上半年新增个人房贷2700亿元左右，但是一线城市占比只有9%，而三、四线城市占比却高达56%。
房贷业务重心有所偏重，所以一二线城市房贷额度通常都比较紧张。
不过，要特别说明，目前这些利率上浮比例都是资质较好的情况下，各银行对贷款的审核仍旧非常严格。
只要信用卡有逾期，利率就要上浮，如果“连三累六”就可能面临直接拒贷的风险。
另外，如果信用卡每月还款额超过月收入50％，或已经存在的车贷房贷还款额超过月收入50％等，也会有拒贷的可能。
假如信用记录中有多个小额贷款公司的申贷记录，这个时候去银行申请贷款也有可能被拒。如果长期走的这种融资渠道，银行也会认为条件不符而拒贷。
注：以上仅为参考信息，统计时间为2018年11月20日，因不同银行的放款时间不同，同时还要考虑到购房者的资质情况，具体请咨询各贷款银行。
下半年来农业银行的额度一直比较紧张，9月份时都没有放完上半年的贷款。
不过本月这种情况有所缓解，一些楼市不太热的区域，如宝坻、蓟县等，半个月左右就可以房款了，但市区网点一般还需1个月左右。
天津银行目前速度也是相对较快的，资质没有问题的正常客户一般半个月就可放款，较上个月有些许提速。
但是工商银行却表示现在放款时间变慢，大概需要半年，那也就是说要明年见了。
浦发银行也是如此，基本不接件，具体房贷政策要明年才有准消息。
目前能做公积金组合贷款的就只有建设银行、工商银行、中国银行这三家，放款比较快的还是建设银行，组合贷一周左右就可以放款。
除了浙商银行、渤海银行、光大银行不能保证放款时间以外，其他商业银行基本都在1-2个月左右。
从天津整体数据层面来看，利率变化并不大。
就目前银行消化房贷业务需求的占比来看，中小型银行占比较小，所以个别中小银行放贷周期长或是调整利率上浮比例，实际对市场影响并不大。
整体来看，天津的房贷利率情况比较稳定，即使首付利率下降的情况，也属于个别银行常规性的调整，并不是像杭州、厦门等城市一样集中式的下调。
其实可以发现，这些下调房贷利率的城市，此前的首付利率上浮比例都较高，如厦门首套利率上浮最已达20%，南京更是高达25%甚至30%。
而天津近段时间来始终保持在5-10%相对稳定的上浮比例，下调的想象空间比较小了。
并且此前天津已有银行披露过，只要央行不明确说降低首套房贷上浮利率比例，那天津是不会自行调低的。
但舆论的力量是巨大的，因为很多城市集体降低房贷利率的事实，引发了猜测，楼市调控是不是出现松动了？拐点真的到了吗？
其实，这次首套房贷款利率下调背后的原因总结来说有两点：
01
央行四次降准，资金充裕
央行的货币政策是导火索之一，四次定向降准，使银行融资成本下降，资金充裕。
2018年1月：央行对部分商业银行实施普惠金融定向降准；
2018年4月：央行降低准备金率100个基点；
2018年6月：央行降低准备金率50个基点；
2018年10月15日起：下调部分金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
虽然每次都强调禁止流入楼市，但大水当前，即使门窗紧闭也是挡不住缝隙支流的，所以，在市场规律下，银行下调首套房贷利率也在情理之中。
02
激活楼市成交量
可以发现，此次降低房贷上浮利率比例比较大的城市，楼市都偏冷。
比如最近杭州楼市由热转凉，万人抢房的摇号盛状不再，二手房成交量连续两月大幅腰斩，土地流拍、退房维权事件时有所闻。
厦门此前的“房价腰斩”刷屏全国楼市，现在厦门楼市的调控重点已经由防大涨转为防大跌。
目前楼市是处于“双向调控期”，大涨大跌都不允许，只有“稳”才能通关。
所以，一方面，为了不重燃楼市，地方政府仍死死守着调控政策不放松；
另一方面，为了防止房价大跌，只能相对含蓄、微弱的调整房贷政策，通过利率上涨幅度收窄的方式，以求激活楼市成交量。
在这两方面原因下，一些媒体所谓的“全面松动”、“楼市复燃”便不攻自破了。
想要楼市复苏，就必须解除限购，从目前来看，这是绝对不可能的，中央对楼市调控的力度没有丝毫减弱。
此次多城市降低房贷利率，也是一种试探，如果没有被叫停，那么“支持首套刚需购房”的帽子就会有更多城市戴上，也不排除天津。
虽然现在天津首套房贷利率降幅空间很小，但若这种形势扩散并“暗许”了，天津的首套房贷利率降到基准也不是不可能的，可以关注明年两会的情况。
刺激刚需入场的方式有很多，降低首套房贷利率是一种，天津的三价联控也是一大杀手锏。
因为金地艺墅家、未来城的火爆，天津楼市逆转，在年底出现了翘尾行情，11月的新房成交量一定会环比上涨。
翘尾行情更多的是一种情绪的感召，这种感召是双向的。
一方面，积压了许久的购房需求，在有价差的对比下，瞬间释放，同时会刺激更多购房需求的释放，级数效应凸显。
而且，辐射范围是全市的，就连远郊的项目都带动了起来，比如武清的新华联悦澜湾11月17日首开洋房，均价19500元/平米，去化率约70%。
团泊西的奥体公元101项目11月17日首开高层，均价10500元/平米，当天去化率74%。
另一方面，如果因为“这样的价格”，而带动了成交量，也就是说价格得到了购房者的认可。
那么这个价格就筑底坐实了，同时也就有更多的房企愿意，也认头去“以价换量”。
比如中建城11月15日加推高层，均价10900元/平米，最低单价达9500元/平米，当日去化率92%。
再如张家窝的项目，中骏雍景府、社会山等都“放下身段”，给出了特惠价。
所以，这种双向感召构成了循环，直接压迫购房需求不断释放出来，天津年底的翘尾行情必将拉动成交量的上涨。
情绪的传染力极强，二手房方面也是如此，毕竟也冷了近半年了，买卖双方一直没找到契合点，差的就是能有刺激来推一把。
现在二手房价格仍在走低，业主砸价抛售的大有人在，所以要关注的是成交量的变化。
根据贝壳数据显示，截止到20日，11月的成交量为856套，10月的成交量为719套。
环比已经出现137套的涨幅了，一般成交量连涨3个月，价格就会出现变化。
数据来源：贝壳二手房
随着成交量的提升，又时逢年底，即使央行放水，银行额度也不见得太宽裕，所以办理贷款的速度有可能会放慢。
至于，房贷利率会不会再降低？
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示：
首套房贷利率还有回调的可能，到2019年初，下调幅度或达5-10%，如果房地产市场降温过快，二套房贷利率也有下降的可能。
地产经济学家邓浩志表示：
房贷利率之前上涨已经到顶了，现在回落也是很正常的，从目前国家的财政和货币政策看，都有放松的迹象。
所以未来一段时间，房贷利率会进入一个下降周期，这个下降是从现在开始的，未来一段时间也会持续，但幅度不会太大。
楼市政策如果要转向，必定是从首套房贷利率开始，这是第一步。
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“天津族”转自 天津365淘房，已获授权，转载请联系原作者。
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